Comprare e vendere fra privati: che cosa cambia

La differenza

Che cosa fa un intermediario, quando c'è

Un intermediario raccoglie i documenti dell'immobile, verifica la coerenza fra atti e planimetrie, filtra i contatti, organizza le visite e accompagna la trattativa fino alla proposta. Quando manca, queste attività non spariscono: le assumono chi compra e chi vende, ciascuno per la propria parte.

La conseguenza e che una trattativa fra privati richiede più tempo di preparazione e meno tempo di attesa. È una scelta legittima e diffusa, e funziona bene quando entrambe le parti sanno che cosa devono controllare. I compiti di una agenzia, per confronto, sono descritti nella pagina sui servizi di un'agenzia immobiliare.

Le verifiche

Quello che va guardato comunque

• Titolo di provenienza dell'immobile e identità di chi ha il potere di vendere.
• Corrispondenza fra la planimetria depositata e la disposizione reale delle stanze.
• Dati catastali e loro coerenza con l'atto di provenienza.
• Situazione condominiale: spese in corso, lavori deliberati, eventuali morosità.
• Documentazione degli impianti e attestato relativo alle prestazioni energetiche.

Molte di queste verifiche vengono comunque compiute dal notaio prima dell'atto. Il punto e che compierle prima, non dopo, evita di scoprire un problema quando il preliminare è già firmato: sul valore di quella firma abbiamo scritto nella pagina su proposta di acquisto e caparra.

La trattativa

Parlare direttamente con chi vende

Trattare senza intermediario significa parlare con la persona che ha abitato quella casa. È un vantaggio, perché nessuno conosce meglio l'edificio, il condominio e le abitudini della strada. Ed è una difficoltà, perché la conversazione tocca aspetti personali e il prezzo viene difeso in modo diverso.

Il metodo che funziona è restare sulle cose verificabili: date degli interventi, importi delle spese, documenti disponibili. Le domande da porre sono le stesse che si portano a qualunque visita, e le abbiamo elencate nella pagina su come si legge una lista di annunci.

I tempi

Dove si allunga il calendario

Senza intermediario due passaggi tendono ad allungarsi: la raccolta dei documenti dell'immobile, che dipende da chi vende e dalle sue disponibilità di tempo, e il coordinamento con l'istituto che eroga il finanziamento, che chiede documenti precisi in momenti precisi.

Chi compra può fare molto per accorciare: presentarsi con il proprio fascicolo già pronto e conoscere le fasi della pratica. La sequenza non cambia, cambia solo chi fa da tramite fra le parti, e in questo caso il tramite siete voi.

Il documento

Scrivere quello che ci si dice

La regola vale sempre, ma qui vale il doppio. Ogni accordo raggiunto a voce va riportato per iscritto: la data della consegna, gli arredi che restano, i lavori che chi vende si impegna a completare, la ripartizione delle spese condominiali già deliberate.

Chi vende e chi compra hanno entrambi interesse a farlo, perché una trattativa diretta si regge sulla fiducia e la fiducia dura più a lungo quando è messa nero su bianco. Se dovete redigere un annuncio, la pagina su come si scrive un annuncio raccoglie lo stesso principio applicato al testo.

Le visite

Entrare in casa di qualcuno

In una trattativa diretta la visita avviene con chi abita la casa, e questo cambia il tono della conversazione. Le domande tecniche restano le stesse, ma vanno poste con più attenzione, perché riguardano scelte fatte da chi vi sta accompagnando. Chiedere quando sono stati rifatti gli infissi è una domanda tecnica; commentare il colore delle pareti non lo è.

Il vantaggio, in cambio, è notevole: nessuno conosce meglio l'edificio, i vicini, le abitudini della strada e i lavori che il condominio ha discusso negli ultimi anni. Sono informazioni che in altre situazioni si ottengono con difficoltà, e qui arrivano in una conversazione.