Ricerca per parametri: quali filtri contano davvero

Il principio

Ogni filtro è una porta che si chiude

La schermata di ricerca invita a riempire tutti i campi, e questo è esattamente l'errore. Ogni criterio impostato riduce l'insieme dei risultati, e alcuni lo riducono in modo sproporzionato rispetto alla loro reale importanza. Chi cerca con dieci filtri attivi vede una lista corta e si convince che il mercato sia vuoto.

Il metodo che funziona è opposto: si comincia con due criteri, si guarda la lista, e si aggiunge un filtro alla volta osservando quanti risultati spariscono. Così si capisce quale criterio sta costando davvero, e si decide se vale il prezzo che si sta pagando in termini di scelta.

I due criteri

Da dove si comincia

I due criteri iniziali sono quasi sempre la zona e il tetto di spesa. La zona perché non si cambia dopo, il tetto perché definisce il campo del possibile. Tutti gli altri parametri sono negoziabili, anche quando in partenza sembravano irrinunciabili.

Il tetto di spesa va costruito prima, e non coincide con il prezzo degli annunci: intorno al prezzo esistono voci che vanno previste, e le abbiamo elencate fra le spese oltre il prezzo. Cercare senza quel numero significa innamorarsi di case fuori portata.

I filtri costosi

Quelli che tagliano più del previsto

La colonna delle alternative non dice di rinunciare a quello che vi serve. Dice di ottenerlo in un altro modo, guardando più case invece che meno.

Le parole chiave

Il campo libero

Molti motori di ricerca hanno un campo di testo libero, e quel campo è più utile dei menu. Termini come cortile, terrazzo, ultimo piano, esposizione, doppia esposizione, cantina o soffitta compaiono nelle descrizioni e non hanno un filtro dedicato. Provare tre parole diverse restituisce tre liste diverse.

Attenzione però al modo in cui gli annunci usano le parole: la stessa espressione può indicare cose molto distanti. La tabella delle formule ricorrenti si trova nella pagina su come si legge una lista di annunci.

La disciplina

Salvare, confrontare, rileggere

Una ricerca ben impostata va salvata e riletta a distanza di giorni. Il mercato si muove lentamente, ma si muove: un immobile che non c'era lunedì può comparire giovedì, e un immobile visto e scartato può cambiare prezzo. Chi guarda ogni giorno la stessa lista impara a riconoscere subito le novità.

Tenete traccia anche delle case scartate e del motivo. Serve a evitare di riaprire tre volte lo stesso annuncio, e serve a scoprire che il vostro criterio reale non era quello che avevate scritto nei filtri. Il quaderno delle visite di cui parliamo fra gli strumenti nasce esattamente da questa abitudine.

Un esercizio

La prova dei tre criteri

Scrivete su un foglio i tre criteri che considerate irrinunciabili, poi cercate usando solo quelli. Guardate la lista che ne esce: se è ragionevole, i vostri criteri sono realistici; se è vuota, uno dei tre non appartiene al mercato di quella zona e va sostituito con qualcosa che ottenga lo stesso risultato per altra via.

Molte persone scoprono così che il criterio bloccante non era quello che credevano. Un ascensore può diventare un secondo piano, una superficie minima può diventare una pianta ben distribuita, un box può diventare un posto disponibile a cento metri. Il metodo per verificare questa seconda ipotesi sta nella pagina sulla ricerca per zona.

Rifate l'esercizio dopo un mese di ricerca. I criteri cambiano man mano che si vedono case reali, e riscriverli è il modo più rapido per accorgersi che sono cambiati.