Caparra e mutuo da approvare: che cosa succede se la banca dice no

La risposta breve

Se la banca dice no, la caparra è persa?

Dipende da una riga del documento firmato. Chi presenta una proposta di acquisto, o firma un preliminare, mentre la pratica di mutuo è ancora aperta si impegna a comprare una casa con denaro che non ha ancora. È una situazione normale: la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa cita proprio l'acquirente in cerca di un mutuo fra le ragioni tipiche per cui si firma un preliminare invece di andare subito dal notaio. Il problema nasce quando l'attesa finisce con un diniego.

Se il contratto contiene una condizione sospensiva legata alla concessione del finanziamento, il diniego della banca fa mancare la condizione: il contratto resta senza effetti e la somma versata va restituita per intero. Se la condizione non c'è, il rifiuto della banca non scioglie nessuno. Chi compra resta obbligato a pagare il prezzo alla data concordata e, se non lo fa, si trova dalla parte dell'inadempiente.

La differenza fra le due situazioni non si recupera dopo. Una condizione si scrive prima che l'altra parte accetti: aggiungerla quando la proposta è già stata accettata richiede un nuovo accordo, che chi vende non è tenuto a concedere. È la ragione per cui, nella pagina su che cosa impegna una proposta, la condizione sul finanziamento compare fra le righe da scrivere nero su bianco.

I nomi della somma

Caparra confirmatoria, penitenziale o acconto: che cosa cambia?

Il codice civile conosce due caparre, e la pratica delle compravendite aggiunge l'acconto. Hanno funzioni diverse e producono effetti diversi proprio nel momento in cui l'acquisto salta.

La caparra confirmatoria, regolata dall'articolo 1385, è quella che si incontra più spesso. Se il contratto va a buon fine viene restituita oppure, come accade quasi sempre, imputata al prezzo. Se è inadempiente chi l'ha versata, l'altra parte può recedere e trattenerla; se è inadempiente chi l'ha ricevuta, chi l'ha versata può recedere ed esigere il doppio. In alternativa la parte che non è inadempiente può chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto, con il risarcimento del danno secondo le regole generali.

La caparra penitenziale, regolata dall'articolo 1386, è invece il prezzo di un diritto di recesso scritto nel contratto: chi recede perde la caparra che ha dato, oppure restituisce il doppio di quella che ha ricevuto. Non serve dimostrare un inadempimento, perché la possibilità di tirarsi indietro è prevista fin dall'inizio, ma deve essere pattuita in modo espresso. L'acconto, infine, è soltanto un anticipo sul prezzo: se la vendita non si fa va restituito, fermo il diritto dell'altra parte di chiedere i danni nelle forme ordinarie.

L'ultima riga è quella che sorprende di più. Senza una condizione scritta, la banca che dice no non cambia la posizione giuridica di chi compra: cambia soltanto la sua capacità di pagare.

La clausola

Che cosa deve dire la condizione sul mutuo?

Non pubblichiamo testi da copiare, per la stessa ragione per cui non pubblichiamo modelli di proposta: una clausola generica, firmata senza lettura, protegge meno di quanto sembri. Possiamo però dire quali elementi contiene una condizione utile, e perché ciascuno conta il giorno in cui la banca risponde.

• L'importo del mutuo da ottenere, scritto in cifre.
• La data entro cui la risposta della banca deve arrivare, non una formula come «in tempi brevi».
• Che cosa vale come rifiuto: di solito una comunicazione scritta dell'istituto, da consegnare a chi vende.
• Il termine entro cui chi compra si impegna a presentare la domanda completa.
• Se la condizione si considera avverata con la delibera o con l'erogazione della somma, che sono due momenti diversi.
• Chi custodisce la caparra finché la condizione è pendente.

Le prime due righe sono le più importanti. Un importo chiaro dice quando la banca ha davvero detto no, anche nel caso in cui conceda meno di quanto chiesto; una data chiara dice quando l'attesa è finita e ciascuno torna libero. Le parole tecniche che compaiono in queste righe, dalla delibera all'erogazione, sono definite una per una nel glossario dell'acquisto, ed è utile averle chiare prima di sedersi al tavolo.

Mentre si aspetta

Che cosa deve fare chi compra in attesa della banca?

Una condizione legata al mutuo non è un'uscita di sicurezza da aprire a piacere. Il suo avverarsi dipende in parte da un terzo, la banca, e in parte dal comportamento di chi compra. Il codice impone a chi è vincolato sotto condizione di comportarsi secondo buona fede mentre la condizione è pendente (articolo 1358), e considera avverata la condizione che sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento (articolo 1359).

Tradotto nel calendario di una pratica: la domanda va presentata davvero, completa e nei tempi; le richieste di integrazione vanno evase; la perizia va resa possibile. Chi lascia morire la pratica per un ripensamento, o la presenta a metà sperando in un rifiuto, rischia che la condizione venga trattata come avverata. In quel caso si ritrova inadempiente, e la caparra segue la sorte descritta nella seconda riga della tabella.

La difesa migliore è la stessa che suggeriamo per tutta la pratica: un foglio con la data di ogni consegna e di ogni risposta, e una cartellina con i documenti richiesti per il mutuo già pronti dal primo appuntamento. Se la banca respinge la domanda, quel foglio e la lettera di diniego sono la prova che l'attesa è stata condotta in buona fede, ed è con quella prova in mano che si chiede la restituzione della somma.

Il calendario

Quanto tempo ci vuole per avere la risposta della banca?

Non esiste un tempo fissato per legge fra la domanda di mutuo e la delibera, e non pubblichiamo stime che cambierebbero da un istituto all'altro e da una pratica all'altra. Esiste però una sequenza che non si comprime: domanda, istruttoria, perizia, delibera e stipula, descritte passo per passo nella pagina sulle fasi del mutuo. Ogni fase ha un responsabile diverso, e chi compra controlla davvero soltanto la prima.

Un passaggio ha invece una durata minima scritta nella legge. Prima di firmare un contratto di credito immobiliare il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni, durante il quale l'offerta della banca è vincolante per l'istituto e può essere accettata in qualunque momento: lo prevede l'articolo 120-novies, comma 3, del Testo unico bancario. Chi fissa il rogito il giorno dopo la delibera dimentica questi giorni.

Il metodo pratico è contare all'indietro. Si parte dalla data del rogito che chi vende è disposto ad accettare, si tolgono il tempo per preparare l'atto dal notaio, il periodo di riflessione e un margine per la perizia, e si ottiene la data limite da scrivere nella condizione. Se il risultato è una scadenza troppo vicina, il momento di chiedere più tempo è prima della firma, quando la richiesta è ancora una proposta e non una modifica.

Fisco e agenzia

Registrazione, imposte e provvigione: che cosa cambia con la caparra?

Il preliminare di compravendita va registrato entro trenta giorni dalla firma: il decreto legge 73/2022 ha portato a trenta i venti giorni previsti in precedenza, e se il preliminare è stipulato con atto notarile vi provvede il notaio. Si pagano l'imposta di registro in misura fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo, e l'imposta di bollo. Quando il preliminare prevede somme versate si aggiunge un'imposta proporzionale dello 0,5 per cento. Dal 1° gennaio 2025, con il decreto legislativo 139/2024, questa aliquota vale sia per la caparra confirmatoria sia per gli acconti non soggetti a IVA, che prima scontavano il 3 per cento. Quanto pagato con il preliminare viene poi imputato all'imposta dovuta per il contratto definitivo.

Se la trattativa passa da un'agenzia entrano in gioco altre due regole. La prima è fiscale: i mediatori devono registrare i preliminari conclusi con il loro intervento, e anche l'accettazione della proposta quando il suo contenuto basta a formare un preliminare. La seconda riguarda il compenso: se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto del mediatore alla provvigione sorge nel momento in cui la condizione si verifica, come stabilisce l'articolo 1757 del codice civile. Con un mutuo negato e una condizione scritta, quindi, la provvigione non matura. Senza condizione, la proposta accettata è già un affare concluso, e la richiesta di compenso può arrivare comunque: è una delle spese oltre il prezzo da mettere in conto prima di firmare.

Domande frequenti

Tre domande che tornano

Si può aggiungere la condizione del mutuo dopo che la proposta è stata accettata?

Solo con l'accordo di chi vende. Una proposta accettata ha già formato il vincolo alle condizioni che conteneva: qualunque modifica, compresa una condizione nuova, è un nuovo accordo fra le parti. Per questo la condizione va scritta nella proposta, prima della firma di chi compra.

Se la banca concede meno di quanto chiesto, la condizione è mancata?

Dipende da come è scritta. Se la condizione indica l'importo da ottenere, una delibera per una somma inferiore non la soddisfa. Se l'importo non è indicato, la questione resta aperta e si discute su che cosa le parti avessero in mente: è una lite che si evita scrivendo una cifra.

Con la condizione scritta e il mutuo negato, la caparra torna subito?

La condizione mancata lascia il contratto senza effetti e la somma va restituita per intero. Nei fatti la restituzione arriva quando chi compra comunica il diniego con la lettera della banca e chi custodisce la somma ne prende atto. Avere scritto che cosa vale come rifiuto e chi tiene la caparra rende questo passaggio una formalità invece di una trattativa.